Article par Olivier du blog Plus riche et independant
Vous êtes bien décidé à investir dans l’immobilier, vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, vous bâtir un capital en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier ou préparer au mieux votre retraite avec des rentes mensuelles sous forme de loyers.

Mais un projet d’investissement locatif est une opération qui se réfléchit, sous peine de devenir très vite un gouffre financier ; certains l’ont découvert à leurs frais, en particulier ceux qui ont avant tout recherché la défiscalisation au travers des programmes Robien voir Scellier, en achetant des biens sur papier, sans la moindre visite, parfois très loin de chez eux.

Un bon investissement locatif se fait avant tout à l’achat ! Toutes les caractéristiques du bien acheté détermineront par la suite le niveau de rentabilité. Un mauvais choix initial ne peut pas être compensé par la suite.

Quels sont les critères indispensables à la réussite de votre investissement immobilier ?

 
Le plus important probablement, acheter un bien qui se louera facilement. Sans locataire, non seulement l’investissement a une rentabilité nulle, mais pire, vous allez vous retrouver dans une situation financière très difficile avec des mensualités à rembourser sans loyer en retour. Et au-delà de louer facilement, qui se loue bien sans avoir à faire de concessions sur le montant du loyer espéré. Pour cela quelques points importants :
 

–       Le choix de la ville : s’assurer qu’il y a une demande locative forte, ou du moins réelle, que la concurrence n’est pas trop nombreuse, qu’il n’y a pas trop de programmes de constructions d’immeubles neufs en cours. Regardez les flux d’habitants des dernières années, la population a-t-elle tendance à croitre ou pas ? y-a-t-il une population étudiante?

–       La localisation du logement : même au sein d’une ville dynamique, l’emplacement de votre futur placement locatif est un point critique. S’il s’agit d’une ville en banlieue parisienne, choisir de préférence des biens à proximité de la gare, ou au contraire plein centre ville pour les commerces.

–       Se sentir bien dans le logement : il faut juger si on serait prêt à y vivre soi-même ; si c’est le cas, on peut espérer que ce sera également vrai pour la majorité des candidats locataires. Eviter les trop petites surfaces, la luminosité et le calme sont aussi 2 critères importants. De plus même si c’est l’intérieur de l’appartement qui fera que le locataire signe ou pas, il faut éviter que l’extérieur ne le fasse fuir, l’immeuble et les parties communes doivent donc être dans un état au moins convenable.

–       Un logement qui puisse être mis en valeur à moindre frais. Même si l’appartement n’est pas celui de vos rêves au moment de l’achat, ça peut devenir un très bon choix, sous réserves de quelques transformations ou décoration. Les petits défauts corrigeables ne sont donc pas un problème, ce sont même des atouts dans la négociation du prix de vente.

 
Ensuite, investir dans un bien près de chez soi. C’est non seulement la meilleure façon de bien connaître la région et son marché immobilier, mais aussi, ça permet d’avoir au moins régulièrement une vue sur son bien, sur la copropriété, être alerté en cas de dérive de l’entretien par exemple. Ca permet aussi surtout de pouvoir gérer son bien directement sans agence immobilière intermédiaire. Un peu d’effort personnel qui sera récompensé par une rentabilité de son investissement bien meilleure.
 
Viser l’achat d’un bien locatif adapté à la demande : studio ou F1 dans des villes étudiantes, F2 ou F3 en centre ville pour des couples avec éventuellement un enfant. Attention, la rotation des locataires dans les studios est plus fréquente et il y a risque de vacance locative durant l’été avec les étudiants.
 
Acheter dans une petite copropriété aux faibles charges, avec notamment si possible un syndic bénévole. Des charges de copropriété non récupérables auprès du locataire peuvent très vite impacter la rentabilité si elles sont trop lourdes.
 
Bien sûr acheter au bon prix. Pas n’importe quoi comme expliqué ci-dessus, mais le prix d’achat va lui aussi déterminer en grande partie la rentabilité et l’éventuel autofinancement. Si le bien est trop cher, les loyers ne couvriront que très partiellement les mensualités, il faudra alors ajouter beaucoup d’argent de votre poche tous les mois. Un bien à rénover est généralement vendu moins cher. Et l’idéal est d’arriver à le valoriser à moins frais, à la fois pour en obtenir un bon loyer, mais aussi une éventuelle plus value en cas de revente.

L’ensemble de ces recommandations doit aussi permettre d’assurer ses arrières, c’est-à-dire pouvoir revendre le bien rapidement et sans perdre d’argent en cas de besoin, même si ce n’est pas l’objectif premier de l’investissement locatif.