Si vous êtes propriétaire bailleur, vous avez probablement acquis un, voir plusieurs biens locatifs à crédit.

Les prêts ont été négocié, sur 15 ans, 20 ans, voir plus, avec une certaine mensualité de remboursement. Puis le temps passe et vous remboursez ce prêt année après année, sans penser à le faire évoluer…

Or depuis la signature de ces prêts immobiliers, votre situation a surement changé et vous avez peut-être une capacité d’épargne supplémentaire tous les mois. Comment utiliser au mieux ces 100€ ou 200€ mensuels non dépensés.

Le remboursement accéléré de vos prêts immobiliers est peut-être le meilleur placement qui s’offre à vous ! Un placement quasiment sans risque, chaque euro remboursé en plus va directement dans le capital de votre bien immobilier !

En réduisant la durée d’un prêt de quelques années, vous pouvez ainsi économiser des milliers d’euros en coût de crédit.
Et à ça, s’ajoutera les années en moins durant lesquelles vous ne paierez plus votre assurance de prêt, quelques centaines d’euro par an.

Étude de cas

Les gains possibles en investissant dans son prêt immobilier

Prenons l’exemple d’un prêt de 150 000€ sur 20 ans négocié à un taux fixe de 4,2% + 0,36% d’Assurance Décès Invalidité (ADI).

La mensualité de remboursement dans ce cas est de 970€.
Le coût total du crédit est de 82 700€, dont 540€ d’assurance de prêt (ADI) par an.

Admettons que vous remboursiez ce prêt à ce rythme durant les 2 premières années, le capital amorti sera alors de 10 000€, il restera donc 140 000€ à rembourser sur 18 ans.

2 hypothèses :

1 . Vous avez à présent de l’argent à investir tous les mois, mais vous faites le choix de ne pas moduler votre prêt immobilier :

Le coût du crédit des 140 000€ remboursés sur 18 ans sera alors de 59 800€ + l’ADI

2 . Vous décidez de moduler à la hausse vos mensualités, en « investissant » 120€ de plus par mois dans votre prêt :

La durée du crédit est alors réduite de 3 années, il ne restera plus que 15 ans de remboursement.

Et en conséquence, le coût du crédit des 140 000€ remboursés sur 15 ans sera alors de seulement 48 900€ + l’ADI

Le gain sur 15 ans est de (59 800€ – 48900€) + 3 ans d’ADI (3 x 540€), soit au total un peu plus de 12 500€ ! 12 500€ de gains pour un investissement mensuel de 120€ sur 15 ans.

A quel rendement net cela correspond t’il ?
Comment gagner 12 500€ en investissant 120€ par mois sur 15 ans ?

Pour que la somme cumulée des intérêts sur 15 ans soit égale à 12 500€, il faut pouvoir dénicher un placement assurant un rendement annuel de 5,55% net d’impôts !
Et si possible assurant le même niveau de sécurité pour votre argent que le capital amorti de votre bien immobilier….pas si simple !

Étudiez votre situation personnelle

Bien sûr, chaque cas est particulier, l’intérêt de rembourser plus vite ses « bonnes dettes » dépend notamment du taux d’intérêt contracté initialement. Plus le taux est haut, plus ça vaudra le coup, plus il sera difficile de trouver un investissement plus rentable et aussi peu risqué.

Les calculettes en ligne qui simulent les tableaux d’amortissement des prêts permettent d’estimer facilement les gains possibles.

Rembourser un peu plus vite ses prêts immobiliers est au final un investissement très rentable à coup sûr !

Et plus vite les prêts de ses biens locatifs sont payés, plus vite on commence à percevoir de réelles rentes ou plus vite il devient possible de se lancer dans un autre investissement locatif !