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Voici un petit guide simplifié de la gestion locative pour particuliers bailleurs.
Gérer seul son bien est la solution la plus économique et Rentila.com vous fournit un outil pour vous aider à simplifier et optimiser votre gestion locative immobilière.
1. Fixer le loyer
En tant que propriétaire, vous êtes libre de choisir le montant de votre loyer. Il n’existe aucun plafond. Sauf si vous investissez via des systèmes de défiscalisation (Scellier, Borloo…) ou que l’appartement est déjà occupé.
Pour trouver et conserver des locataires, mieux vaut pratiquer des tarifs réalistes. Pour les connaître, menez une petite enquête de voisinage, consultez les cotes des loyers sur internet, consultez les annonces immobilières dans votre région…
Lien utile: Consultez la cote des loyers du site Votreargent.fr
2. Trouver un locataire.
Vous pouvez le rechercher vous même ou faire appel à une agence immobilière. Pour plus de sécurité nous vous conseillons d’utiliser un professionnel pour la recherche de votre locataire. Ils vont faire les visites, trier les dossiers et leur frais sont souvent à la charge du locataire.
Voici les documents à demander à votre locataire :
- Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, de pension, d’Assedic ou contrat d’embauche).
- Les quittances de loyers de sa précédente location.
- Les quittances d’électricité ou de téléphone.
- La déclaration d’impôt sur le revenu.
- Les coordonnées de son ancien propriétaire et de son employeur.
- Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera caution.
- Pour les non résidents qui n’ont pas de revenus en France vous pouvez demander une caution bancaire de 1 an (un an de loyers fermés)
Si vous décidez de passez une annonce en tant que particulier nous vous conseillons les sites vivastreet.fr, leboncoin.fr, pap,fr et entreparticuliers.com
3. Préparer les diagnostics
Pour la signature du bail, ou à l’occasion de son renouvellement, le propriétaire doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, compose de plusieurs diagnostics :
- l’état des risques naturels et technologiques,
- le diagnostic de performance énergétique,
- le constat de risque d’exposition au plomb.
Lien utile: Trouvez un diagnostiquer près de chez vous sur cet annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
4. Assurances
Voici la liste des assurances liées à une location :
- Le propriétaire est obligé de prendre une assurance non occupant.
- Le locataire est obligé par la loi de prendre une assurance habitation. Le propriétaire peut lui demander l’attestation au moment de la signature du bail.
- Le locataire peut prendre une assurance de loyers impayés. Le bailleur qui souscrit une « assurance impayé » ne peut demander de caution au candidat à la location (cliquez ici pour en savoir plus).
Lien utile: Comparer les tarifs des assurances habitation et obtenir des devis.
5. Signature de bail
Le contrat de bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types.
Nous vous proposons en téléchargement gratuit des contrats type:
- Modèle de bail location vide
- Modèle bail location meublée
- Modèle bail location parking garage
Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :
- L’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs
- La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire (télécharger modèle acte de caution).
- Un état des lieux signé par les deux parties (télécharger modèle états des lieux).
- Les diagnostics obligatoires pour les locations
- Inventaire des meubles en cas de location meublée (télécharger modèle inventaire des meubles)
Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :
- La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte).
- L’usage des parties communes et privées
- Le nombre de millième soumis aux charges.
6. Quittances
La quittance du loyer n’est pas obligatoire. Le bailleur doit la délivrer gratuitement à la demande du locataire (art 21 de la loi du 06/07/1989)
Notre logiciel génère une quittance chaque premier du mois que vous pouvez télécharger dans la rubrique finances. Si vous donnez accès à Rentila.com à votre locataire, il pourrait télécharger sa quittance lui même.
7. Révision de loyer
Une fois par an, à la date anniversaire du contrat, il est d’usage de réviser le montant du loyer.
Vous pouvez faire la révision du loyer en utilisant notre outil dans la rubrique Locations.
8. Régularisation des charges
Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
Les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fournitures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte des charges. Cliquez ici pour en savoir plus.
Vous pouvez faire une régularisation des charges en utilisant notre outil dans la rubrique Locations.
9. Travaux d’entretien et amelioration
Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation au locataire.
Il doit prendre à sa charge toutes les réparations ne correspondant pas à la définition des réparations locatives.
La liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives est disponible ici sur le site Legifrance.fr.
Lien utile: Si vous avez besoin de faire des travaux cliquer ici pour obtenir des devis gratuits.
10. La fin de la location
Le propriétaire et le locataire établissent, ensemble, l’état des lieux de sortie lors de la visite de sortie du locataire.
Il est souhaitable d’effectuer un relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l’état des lieux de sortie.
Nous vous conseillons de prendre des photos et les comparer à celles prises lors de l’état des lieux d’entrée.
Concernant le remboursement du dépôt de garantie L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le délai maximum à deux mois après le départ du locataire.
Pensez à signaler aux impôts les entrées/départs de vos locataires, sinon, en cas de problème, les impôts vous demanderont de payer la taxe d’habitation.
Lien utile: Télécharger un modèle de déclaration au départ du locataire.
