C’est une question délicate qui n’a pas de réponse unique, tout dépend de l’investissement locatif envisagé mais également de sa situation personnelle.

La situation la plus évidente :

Il s’agit de celle dans laquelle on envisage d’acheter un bien immobilier, pour lequel la valeur locative, les loyers versés par les locataires, couvrirait totalement les mensualités d’un crédit à 100%, sans le moindre apport, ainsi que si possible les autres frais divers (notamment les impôts fonciers).
Soit parce que les loyers espérés sont élevés, soit parce que le montant de l’acquisition du bien est faible, soit les deux…
On est donc dans une situation de parfait autofinancement.

S’il y a possibilité de se mettre dans une telle situation, le choix est simple, il faut acheter sans le moindre apport et profiter à fond de l’effet de levier du crédit.
Autrement dit, utiliser pleinement l’argent des autres pour bâtir son patrimoine immobilier.

Avec un apport nul initial (sauf éventuellement les frais de notaire), et un apport supplémentaire également nul durant les années de remboursement du crédit, on se retrouve, une fois le prêt terminé, en possession d’un capital immobilier équivalent à la valeur du bien locatif. Soit une performance pour ce placement quasiment infini…

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L’autofinancement d’un investissement immobilier se fait avant tout à l’achat. Des erreurs telles qu’un prix d’achat trop élevé ou un appartement difficile à louer seront difficilement rattrapables par la suite.
Ceci dit, il existe un certain nombre de leviers une fois la gestion locative commencée, pour tendre vers une situation entièrement autofinancée, c’est-à-dire avoir des dépenses totalement couvertes par les loyers.
Le principe de base étant bien connu, davantage de revenus et moins de frais, à appliquer à son placement immobilier.

Comment générer davantage de revenus locatifs :

• Quelque soit la montant du loyer, avant tout, il faut louer le plus possible, éviter les vacances locatives. Pour compenser 1 mois de loyer non perçu, il faudrait augmenter le loyer de 9% sur les 11 autres mois…Il faut donc être réactif à chaque départ de locataire, trouver des alternatives comme la location saisonnière l’été en cas de location destinée à des étudiants, etc…

• Revaloriser le loyer : soit de façon automatique à chaque date anniversaire du bail, sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. Soit plus significativement, à l’occasion d’un changement de locataire et donc de la rédaction d’un nouveau bail. Des travaux de rénovation ou un passage en location meublé sont 2 solutions qui permettent de justifier une hausse de loyer.

• Penser à bien refacturer au locataire toutes les charges récupérables (définies dans le Décret n°87-713 du 26 août 1987).

• Faire travailler les dépôts de garanti des locataires. Les offres promotionnelles sur les différents livrets d’épargne sont de bonnes opportunités pour ces liquidités qui ne seront placées qu’un temps limité.

• Et ne pas hésiter à prélever une part de ce dépôt de garanti en cas d’état des lieux de sortie faisant apparaître de réelles dégradations.

Comment réduire les frais de son bien locatif :

Il y a tout d’abord les points liés à la gestion locative :

• Assurer la gestion locative seul, sans agence immobilière jouant le rôle d’intermédiaire entre vous, le bailleur, et les locataires. On évite ainsi notamment les honoraires de changement de locataire.

• Et gérer seul en utilisant essentiellement des outils gratuits, notamment des sites de gestion locative comme Rentila.com qui donne accès à l’ensemble des documents nécessaires, contrat de bail, quittance de loyer…, mais aussi des sites comme leboncoin.fr pour publier ses petites annonces de mise en location gratuitement.

• Influencer le syndic et/ou les autres copropriétaires à réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire. Par exemple, privilégier un syndic bénévole pour supprimer les frais de gérance.

• Réduire ses frais d’assurance habitation non occupant en faisant jouer la concurrence.

• Reconsidérer la question de la nécessité de souscrire une assurance loyers impayés, qui réduit de quelques pourcents les loyers perçus.

• Assurer autant que possible soi-même les petits travaux de réparation ou d’entretien.

Puis les solutions relatives au crédit immobilier et à la fiscalité, en général celles ayant le plus d’impact sur la réduction des dépenses.

• Envisager un rachat de crédit ou une renégociation de son crédit, à un taux d’intérêt plus faible. Idem pour l’assurance de prêt qu’il est à présent possible de faire reprendre par un autre organisme bancaire ou d’assurance.

• Baisser ses mensualités de remboursement, en augmentant bien sûr en contre partie la durée du crédit. Il est en général possible de le faire dès que la première année du prêt est écoulée.

• Etudier la fiscalité immobilière et choisir l’option la moins couteuse : pour une location nue, le choix existe entre le micro-foncier avec abattement de 30% sur les revenus fonciers et le régime réel, dans lequel on peut déduire l’ensemble de ses frais, notamment les travaux de rénovation. Si ces frais dépassent 30% des revenus, il faut choisir le régime réel. La même question se pose avec une location meublée, si ce n’est que dans ce type de mode de location, l’abattement est de 50%. De plus en meublé, il faut savoir qu’il est possible de réduire très significativement ses impôts en amortissant le logement et les meubles sur quelques dizaines d’années.

En utilisant une combinaison de tous ces points, il doit être possible de réduire l’écart entre les recettes locatives et les dépenses (remboursement de crédit, impôts et frais) et ainsi obtenir un investissement entièrement financé par ses locataires.

Article par Olivier du blog Plus riche et independant

Investir dans l’immobilier, la pierre, est une expérience qui nous confronte à des sujets, des métiers, des interlocuteurs très variés, le vendeur, éventuellement l’agent immobilier, le notaire, le banquier, les assureurs, les artisans…

Beaucoup d’interactions donc dans les mois qui précédent la mise en location, et par conséquent aussi beaucoup d’occasions d’optimiser financièrement chaque étape et de négocier !

Dans l’ordre le plus chronologique possible, voici 12 points sur lesquels il y a matière à négociation :

1. Le prix de vente du bien : Sûrement l’élément le plus déterminant, un bon investissement locatif se fait avant tout à l’achat ! Essayer de trouver les failles du vendeur, un prêt relai qui court, un défaut du bien (quelque chose de corrigeable à l’avenir comme un appartement qui nécessite un bon rafraichissement, mais qui permet de se mettre en position de force). Le diagnostique de performance énergétique à présent obligatoire à la vente peut être un nouveau levier à utiliser, si le bien se révèle énergivore.

 

2. La commission de l’agent immobilier : un pourcentage assez variable, 4 à 8 % du prix de vente selon les agences. Tout est possible, il ne faut hésiter à demander, surtout en période de ralentissement de l’immobilier.

 

3. Les frais de notaire : Première chose en général automatique, bien vérifier que la commission de l’agent immobilier n’est pas prise en compte dans le calcul. Mais, souvent oublié, il y a aussi la possibilité de déduire la valeur du meublé restant et en particulier la cuisine équipée ! de quoi gagner quelques pourcent de quelques centaines à quelques milliers d’euros ! Enfin si vous êtes un important apporteur d’affaire au notaire, négocier la commission du notaire est toujours envisageable… (Lire la suite…)